【不動産投資のポイント】近々で購入検討をした物件の選定基準を解説します。

１．はじめに

JUNKI

本ブログ「＄のなる木」をお目に留めて頂きありがとうございます。

今回の記事では、ごく最近に不動産投資をおこなおうとした物件を公開します。

この購入検討をした物件についての情報を公開をすることで、これから不動産投資をしてみたい方や投資物件購入を検討中の方への注意点や物件選定の参考にしていただければ幸いです。

なお、残念ながら今回は物件購入が出来ませんでした。

その理由は、既に買付け（申込）が『３件以上』入ってしまったためです。

さすがに『満額 かつ 現金』の方も居たとのことで今回は争っても難しいと考えあきらめました。。。

それでは実際に検討した物件の詳細を解説していきたいと思います。

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２．購入検討物件の紹介

物件概要は以下です。（念のため物件名は伏せておきます）

■価　格：4280万円（@511.3万円）
■地　域：東京都（港区）
■種　類：マンション（タワーマンション）
■最寄駅：東京メトロ 南北線の白金高輪駅
■階　数：8階（地下3階,地上42階建）
■築年数：H17年9月
■広　さ：約27㎡（8.37坪）
■間取り：1K
■方　位：東向き（眺望は隣のビルでほぼ無し）
■その他：共用部充実、駅近接

間取りと外観写真のイメージはこのような感じです。

（実際のものとは少し異なります）

また、今回の検討物件は投資用（賃貸中）ということで賃貸の詳細にはこちらです⇩

✅現行賃料：月額139,120円（年額1,669,440円）

✅利回り：約3.56％

✅賃貸種類：普通賃貸借（契約期間等は伏せておきます）

物件の地域はこちら⇩

ザ・東京の中心地って立地です。

３．選定のポイント

選定のポイントは正直いくつもありますが、ここでは以下3つのポイントに絞りたいと思います。

選定のポイント①：タワーマンション

ご存じの方も多いかもしれませんが、現在は都内（ド中心部）のタワーマンションについては、坪単価（以下「＠XX万円」）は＠600万円以上はします。

もちろん物件（港南や台場 以外）に寄りますが、主要3区を代表するようなエリアではまず難しい状況になっています。

また、タワーマンションは総戸数が多く、土地の持ち分が少ないことから建物割合が多くなるため減価償却費が取りやすい為、積極的に狙いたいと考えます。

選定のポイント②：駅近

【東京都】駅からの距離による平米単価（2021年8月～2022年7月の平均）

このように5分以内での立地条件は資産性も高く、魅力的な物件であることが分かります。

また、さらに1分以内や駅直結などはさらに資産性が高くなりますので、不動産投資にはもってこいの好条件となります。

選定のポイント③：エリア

次は港区の白金というエリアについて選定のポイントを考えます。

私は前職が港区の不動産会社だったこともあり、エリア特性をよく知っていますが、知らない方のために、そもそも港区と中で白金エリアがどの程度の評価なのかを考えてみます。

白金エリアについてはこちらが参考になります。

✅「住宅地 公示地価ランキングTOP10」

このように令和4年度の公示価格を見ても、今回の物件は3位と4位の公示価格のポイントの間くらいです。

これから分かる通り、今回の物件については日本の中でもトップクラスに資産性が高いエリアであることが分かります。

４．相場の確認

不動産投資においては如何にして安く仕入れることがとても重要になります。

なぜなら、それは利回りに直結しキャッシュフロー（物件保有期間中）に大きく関係してくるからです。

そのため『売買価格としての相場』と現在の『賃貸としての相場』を確認しておくことが重要です。

最近では少なくなりましたが、不動産会社と賃借人が裏で手を組んで一時的に高単価な賃料で賃貸借契約を結んでいるケースもゼロではありません。

売買価格としての相場確認

売買についての相場に関しては『募集事例』と『成約事例』を確認していきます。

ただし、これは類似の事例のみで良いと考えます。

✅募集事例

一概に比較はできませんが、

募集ベースでは＠600台後半～＠700台前半が現在募集に出ているものではボリュームゾーンになります。

✅成約事例

成約事例を確認すると今回の検討物件に比較的近い事例がありますので、こちらがとても参考になります。

また『募集事例』と『成約事例』を比べる際には、成約事例の方が優先度が上がります。

これは実際の実績であります。

募集事例は売主の意向が強く相場とかけ離れたものもありますので。

賃貸としての相場確認

次に賃貸の事例も確認したいと思います。

これは仮に購入後に賃借人が退去された際に「次どの程度で賃貸が見込めるか」

また、「現在の賃料が適正な範囲内なのか」などを確認するために行います。

✅募集事例（賃料）

なお、今回の検討物件についてはこちらです⇩

ここで1つ重要なポイントは、現在の賃料はサブリースでの賃料で、サブリース解約後は『148,000円』となります。

そのため、相場を確認する場合には『148,000円』の『坪単価17,682円』で考える必要があります。

このようにして考えた場合には、賃料は割と適正であると言えそうです。

もし何らかで賃貸解約となった場合でも、また『148,000円～150,000円』で賃貸が出来そうということが分かりました。

５．購入検討のプロセス

最終的に購入まで至りませんでしたが、購入検討のプロセスについては以下のようの項目で行いました。

プロセス①：不動産会社とのやり取り

これについては売主側の担当不動産会社の担当さんとのやり取りを行いました。

具体的には物件の以下のような書類関係の取得、賃貸借契約の内容確認等を行いました。

プロセス②：不動産投資ローンを銀行に相談

不動産を購入する際には大きく分けて2つパターンがあります。

1. 現金（キャッシュ）で一括購入
2. 銀行からの借入利用（ローン利用）で購入

基本的に資産家でもない限りは、銀行からの借入を利用するかと思います。

そこで今回はS銀行さんに書類などをお送りした上で、ご相談をしました。

その結果としては⇩の通り融資の回答がありました。

正直金利が高いので、即決が出来ませんでしたがこれで買える算段が出来ました。

プロセス③：物件の調査

物件の現地調査については今回の物件に関しては、もう10回以上いったことがありますので現地調査は不要と判断しています。

また相場については、前項でも確認している通りです。

今一度まとめておきます。

結論相場より安く、検討続行です。

最後に事故・事件をわかる範囲で確認しておきます。

こちらは「大島てる」というサイトで多少の確認が可能です。

事実関係もどこまで正しいかはわかりませんが、もし検討先の物件に何かしらある場合には確認してみると良いと思います。

何かある際には、この炎マークがあります。

ここではあえて拡大などは行いませんが、ある程度は何があったかは記載があります。

６．今後の想定

ここでは今後想定しうる事態が起きたときに慌てないように。

また出口戦略も兼ねて考えておく必要が有るため以下項目を考えておきたいと思います。

• 　売却した際の想定売却価格
• 　賃貸退去した際の募集賃料
• 　原状回復、リフォーム費用の確認
• 　年間の収益と税金について

売却した際の想定売却価格

ここでは先ほどの表を用いた上で、現在の相場でのイメージをしておきます。

仮にすぐ賃借人（テナント）退去があった際に、室内状況にもよりますが・・・

✅募集価格：「5,000万円（＠597万円）～5,500万円（＠657万円）」

✅成約価格：「4,500万円（＠537万円）～5,000万円（＠597万円）」

※今回も募集事例は階数・間取り等が異なり過ぎるため、成約事例により近い価格で考えることにしれいます。

賃貸退去した際の、募集賃料

ここでも賃料については簡単に。

かで賃貸解約となった場合でも『148,000円～150,000円』で賃貸が出来そうです。

ただし賃貸募集については「普通賃貸借 or 定期賃貸借」や「募集時期」、「契約期間」などにより相場が変更しますので、概算のイメージで問題ないと思います。

原状回復、リフォーム費用の確認

これは一概に金額の断定が難しいところではありますが、過去の前職の経歴から記載します。

まずクリーニング費用に関しては以下の基準で問題ないと思います。

✅クリーニング費用：1㎡＝1,000円（今回は約27㎡＝約27,000円＋α 程度）

次にもし自身の都合でクロス（壁紙）を変更する場合に関しては以下の基準で問題ないと思います。

✅壁紙交換の費用：1㎡＝1,200円（約27㎡の場合×3倍＝約97,200円＋α 程度）

ただし、約27㎡の場合×３倍程度見積ります。

それは天井や壁といった部分が有るため、単純に床の広さでは無い為です。

そして最後に、フォーム費用に関してはあまり１Rや１Kでは当てはまりませんが、一般的にリフォーム・リノベーション工事では『１坪＝30万円～40万円』程度見ておけば問題無いと思います。

✅リフォームの費用：1坪＝35万円想定（約8.37坪の場合＝約290万円＋α 程度）

ここで表で整理しておきます。

注意点は仮にクリーニング代が20,000円ほどの場合でも一定の職人さんの人件費や日当代がありますので、小さい広さの物件に関しては、総じて割高になる傾向があります。

当たり前ですが1万円のクリーニングでは内装業者さんに利益出ませんので。

その点は少し注意が必要です。

７．まとめ

最後にまとめとして以下内容を考えたいと思います。

• 　不動産投資の魅力と課題
• 　不動産投資を考える上でのアドバイス

今回の課題と問題点

今回の具体的に検討を進めていましたが、あえて課題と問題点を挙げたいと思います。

• 課題点：スピード感が遅くなってしまった。
• 問題点：調査、検討までに時間が掛かり過ぎた。

この2つはなかなか難しいところではありますが、どうしても融資を銀行に相談することによって、銀行さんからの時間が掛かってしますことがありますので活かし方ないところもあります。

また、調査についても大事な資産ということもあり、調査は重要かと思います。

しかしながら対策として、申込を出してから契約までの時間に、少しずらして行っても良かったかもしれないと反省しています。

上記状況から今後の対策については、この2つを念頭に置きたいと思います。

このようにすることで、スピード感を出して他の検討者との差別化を図りたいと思います。

不動産投資を考える上でのアドバイス

ここまでいくつか私なりにプロセスをまとめてみましたが、一般の投資家さんや不動産投資初心者さんは、ここまでお調べが出来ないと思います。

しかし大切な資産を適当な情報を信じて購入するのは、とても危険だと思います。

そのためある程度は『ご縁」ということを考えて気長に物件を探していくことをお勧めします。

なお、さらに敢えてアドバイスをさせて頂くのであれば、不動産会社の担当者さんが物件を紹介をしたくなうような属性（資金ぶり、判断力の速さ 等）を高めていくことだと思います。

では簡単ですが今回はこの辺で。

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